Blankett 211 och blankett 216 är de formulär hos Agencia Tributaria (den spanska skattemyndigheten) som blir aktuella när du köper eller säljer en bostad i Spanien till någon som inte är skatterättsligt bosatt i landet.

Många skandinaver upptäcker denna skyldighet — att hålla inne och betala in en del av försäljningspriset till Hacienda — först när de sitter hos notarien, och att inte fullgöra den kan leda till förseningsavgifter och sanktioner för både köparen och den icke-bosatta säljaren.

På Torrevieja Consult hjälper vi svenskar och skandinaver vid fastighetsaffärer på Costa Blanca, genom att beräkna denna källskatt och lämna in rätt blankett hos Agencia Tributaria.

I den här artikeln förklarar vi vad blankett 211 är, när blankett 216 används, hur källskatten på 3 % beräknas och vad som händer om den inte lämnas in i tid.

Vad är källskatten på 3 % inom IRNR?

När du köper en fastighet i Spanien av en säljare som inte är skatterättsligt bosatt i landet, kräver lagen att du håller inne 3 % av köpeskillingen och betalar in det till Hacienda som förskott på den inkomstskatt för personer som inte är bosatta i Spanien (IRNR) som säljaren ska betala.

Denna källskatt innebär ingen extra kostnad för dig som köpare: du betalar helt enkelt säljaren det avtalade priset minus dessa 3 %, och det beloppet betalar du själv in direkt till Agencia Tributaria.

Syftet med regeln är att säkerställa att Hacienda får in åtminstone en del av skatten, eftersom säljaren — som inte är bosatt i Spanien — blir svårare att nå efter att affären är avslutad.

Blankett 211: källskatten vid köp av fastighet från en person som inte är bosatt i Spanien

Blankett 211 är AEAT:s specifika formulär för att betala in denna källskatt på 3 %. Du måste lämna in det och betala beloppet inom högst en månad från datumet för överlåtelsen, det vill säga från undertecknandet av köpehandlingen hos notarien.

Den som är skyldig att lämna in blankett 211 är alltid köparen, oavsett dennes egen skatterättsliga status. Om flera personer köper tillsammans — till exempel ett gift par — måste var och en lämna in sin egen blankett 211 för sin respektive andel.

Om en månads-fristen överskrids påför Agencia Tributaria förseningsavgifter och dröjsmålsränta, och det kan uppstå problem att registrera fastigheten i fastighetsregistret om inget betalningsbevis kan visas upp.

Blankett 216: det allmänna formuläret för källskatt inom IRNR

Blankett 216 är något annat: det används för att betala in källskatt på andra inkomster inom IRNR utan fast driftställe, som inte gäller försäljning av fastighet (till exempel vissa hyresintäkter eller kapitalavkastning). Inkomst från försäljning av en fastighet deklareras alltid med blankett 211, aldrig med blankett 216.

Dess inlämningsfrist är kvartalsvis: under de första tjugo kalenderdagarna i april, juli, oktober och januari, beroende på vilket kvartal det gäller. Företag som klassas som ”storföretag” lämnar in blankett 216 månadsvis i stället för kvartalsvis.

Denna tabell sammanfattar de viktigaste skillnaderna mellan de två blanketterna:

Så beräknas källskatten på 3 %

Beräkningen är enkel: 3 % tillämpas på hela överlåtelsepriset, oavsett säljarens faktiska vinst. Några exempel för att illustrera detta:

• Bostad såld för 180 000 €: källskatt på 5 400 €.
• Fastighet såld för 250 000 €: källskatt på 7 500 €, vilket innebär att köparen betalar 242 500 € till säljaren vid undertecknandet.
• Fastighet överlåten för 500 000 €: källskatt på 15 000 €.

Därefter måste den icke-bosatta säljaren lämna in sin egen deklaration genom blankett 210, där redan innehållet belopp räknas av. Om de inbetalda 3 % överstiger den slutliga skatten kan säljaren begära återbetalning av mellanskillnaden; om det är lägre måste denne betala mellanskillnaden.

När är det inte obligatoriskt att hålla inne 3 %?

Det finns två situationer där köparen inte behöver hålla inne källskatten eller lämna in blankett 211:

• När säljaren, genom ett intyg om skatterättslig hemvist utfärdat av Agencia Tributaria, kan styrka att denne beskattas i Spanien som skatterättsligt bosatt (IRPF eller bolagsskatt).
• När fastigheten tillförs vid bildandet eller kapitaltillskott av ett bolag med säte i Spanien.

Därför är det klokt att i god tid be säljaren om detta intyg innan man undertecknar en köpehandling med en utländsk säljare: det sparar tid, pengar och onödig källskatt.

Skillnaden mellan att ha NIE och att vara skatterättsligt bosatt i Spanien

Ett vanligt misstag är att blanda ihop NIE med skatterättslig hemvist. Det är två olika saker: NIE är enbart ett administrativt identifikationsnummer, medan skatterättslig hemvist beror på var personen faktiskt beskattas.

Man kan ha NIE, en bostad i Spanien och till och med spanska bankkonton, och ändå vara skatterättsligt icke-bosatt om ens huvudsakliga ekonomiska eller personliga intressen finns i ett annat land. Därför befriar NIE, i sig självt, aldrig från källskatten på 3 %.

Vad händer om du inte lämnar in blankett 211 i tid

Att inte hålla inne källskatten, eller inte betala in den inom en-månadsfristen, kan leda till förseningsavgifter, dröjsmålsränta och sanktioner från Agencia Tributaria. Dessutom kan själva fastigheten bli föremål för utmätning för den obetalda skatteskulden, vilket innebär en extra risk i affären om man inte granskar allt noggrant innan undertecknandet.

Torrevieja Consult hjälper dig vid din fastighetsaffär med en person som inte är bosatt i Spanien

På Torrevieja Consult har vi i mer än 30 år hjälpt svenskar och skandinaver med fastighetsaffärer på Costa Blanca.

Vi beräknar källskatten på 3 %, lämnar in blankett 211 inom fristen, och kontrollerar om säljaren kan styrka skatterättslig hemvist för att undvika källskatten.

Ska du köpa eller sälja en bostad till en person som inte är bosatt i Spanien och är osäker på om du behöver hålla inne skatt? Kontakta oss så går vi igenom det tillsammans, på ditt språk.

Vanliga frågor om blankett 211 och blankett 216

Vad är blankett 211?

Det är Agencia Tributarias formulär som köparen av en fastighet använder för att betala in källskatten på 3 % av försäljningspriset, när säljaren inte är bosatt i Spanien och saknar fast driftställe där.

Vad är blankett 216?

Det är det allmänna formuläret för källskatt inom IRNR för andra inkomster än försäljning av fastighet, till exempel vissa hyresintäkter. Det lämnas in kvartalsvis, förutom av storföretag, som lämnar in det månadsvis.

Vad är fristen för blankett 211?

En månad från datumet för överlåtelsen, det vill säga från undertecknandet av köpehandlingen hos notarien.

Hur beräknas källskatten på 3 %?

3 % tillämpas på hela köpeskillingen, oavsett säljarens faktiska vinst. Vid en försäljning på 250 000 € blir källskatten till exempel 7 500 €.

När behöver man inte hålla inne 3 % vid köp från en person som inte är bosatt i Spanien?

När säljaren med ett intyg om skatterättslig hemvist styrker att denne beskattas i Spanien, eller när fastigheten tillförs vid bildandet av ett bolag med säte i Spanien.

Vad händer om köparen inte lämnar in blankett 211?

Denne riskerar förseningsavgifter och dröjsmålsränta, och fastigheten kan bli föremål för utmätning för den obetalda skatteskulden.