Requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la Comunidad Valenciana

Si vendes tu vivienda habitual en España y compras otra con ese dinero, puedes evitar pagar impuestos por la ganancia obtenida. Esto es lo que se conoce como exención por reinversión en vivienda habitual, uno de los beneficios fiscales más importantes del IRPF para quien cambia de casa dentro del territorio español o, en determinados casos, fuera de él.En Torrevieja Consult ayudamos a ciudadanos suecos y escandinavos, residentes y no residentes, a aplicar correctamente esta exención y a evitar errores que Hacienda sanciona con recargos. En este artículo te explicamos qué requisitos exige la ley, en qué plazos debes moverte y qué pasa si vendes tu vivienda habitual antes de tiempo.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal recogido en el artículo 38 de la Ley del IRPF que permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender tu vivienda habitual, siempre que el importe se destine a comprar o rehabilitar otra vivienda que también vaya a ser tu residencia habitual.La exención no se aplica automáticamente: debes manifestar tu voluntad de acogerte a ella en la declaración de la renta del ejercicio en que obtengas la ganancia. Si en ese momento aún no has reinvertido, basta con declarar tu intención y el plazo en el que planeas hacerlo.

Exención por reinversión en vivienda habitual, requisitos

Para que la ganancia patrimonial quede exenta, tienen que cumplirse estos requisitos:

• Vivienda habitual en ambos casos. Tanto la vivienda que vendes como la que compras deben tener la consideración de vivienda habitual, es decir, haber residido en la primera de forma continuada durante al menos tres años.
• Reinversión del importe total. Para la exención completa hay que reinvertir todo lo obtenido en la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida.
• Ocupación efectiva de la nueva vivienda. Debes habitarla de manera permanente en un plazo de doce meses desde la compra o desde el fin de las obras, si la construyes.
• Plazo de reinversión. Como veremos en el siguiente apartado, dispones de dos años, antes o después de la venta, para completar la reinversión.

No hace falta usar exactamente el dinero cobrado por la venta: puedes reinvertir con financiación ajena, incluso hipotecándote de nuevo, y la Agencia Tributaria lo admite igualmente como reinversión válida.

Plazo de reinversión en vivienda habitual

El plazo de reinversión es de dos años, contados de fecha a fecha, y puede correr tanto hacia delante como hacia atrás respecto a la venta:   Si la venta se cobra a plazos, se entiende que la reinversión está dentro de plazo mientras destines cada cobro a la nueva vivienda dentro del ejercicio en que lo recibas.

Reinversión vivienda habitual, ejemplo de cálculo

Un ejemplo ayuda a entender cómo funciona la reinversión parcial. Imagina que vendes tu vivienda habitual por 240.000 € y que la ganancia patrimonial obtenida, tras descontar el precio de compra original y los gastos, es de 60.000 €. Si solo reinviertes 180.000 € de los 240.000 € cobrados, la exención se calcula de forma proporcional: (180.000 / 240.000) × 60.000 = 45.000 € exentos Los 15.000 € restantes de ganancia tributan en el IRPF como parte de la base del ahorro, con independencia de que el resto de la operación esté exenta.

Reinversión vivienda habitual con hipoteca

Si para comprar tu vivienda actual usaste un préstamo hipotecario, la Agencia Tributaria tiene en cuenta una regla especial: el importe obtenido en la transmisión, a estos efectos, es el valor de venta menos el capital pendiente de amortizar. Ese importe pendiente no cuenta como reinversión parcial, se resta directamente antes de calcular qué parte hay que reinvertir.Además, para la vivienda nueva no es necesario pagar al contado: puedes financiar la compra con una nueva hipoteca, y Hacienda considera reinvertido el valor total de adquisición de la vivienda, se haya pagado ya o esté pendiente de pago.

Vender vivienda habitual antes de 3 años: ¿pierdes la exención?

En principio, si vendes antes de cumplir los tres años de residencia continuada, la vivienda no tiene la consideración de habitual y la exención no resulta aplicable.Sin embargo, la normativa contempla excepciones cuando el cambio de domicilio viene forzado por circunstancias justificadas: matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, entre otras. En esos casos, la vivienda puede seguir considerándose habitual aunque no se hayan cumplido los tres años.

Exención por reinversión en vivienda habitual para no residentes

Un punto que muchos ciudadanos suecos desconocen es que esta exención no es exclusiva de los residentes fiscales en España. Desde una reforma de 2014, la disposición adicional séptima de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes extiende este beneficio a contribuyentes no residentes de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, con los mismos requisitos y plazos que para un residente.Esto es especialmente relevante si vendiste tu vivienda habitual en España después de haber vuelto a vivir a Suecia: si la vivienda fue tu residencia habitual mientras estuviste registrado como ciudadano de la Unión residente en España y reinviertes el importe en tu nueva vivienda habitual, dentro de la UE o del EEE, en el plazo correspondiente, puedes seguir beneficiándote de la exención aunque ya no seas residente fiscal en España en el momento de la venta.

Qué pasa si no reinviertes en plazo: multa por no reinvertir en vivienda habitual

Si declaraste tu intención de reinvertir pero finalmente no lo haces dentro de los dos años, pierdes el derecho a la exención. En ese caso, debes presentar una declaración complementaria del ejercicio en que obtuviste la ganancia, incluir el importe que quedó exento y liquidar el impuesto correspondiente junto con los intereses de demora. Dependiendo del caso, Hacienda puede considerarlo además como infracción, con la sanción económica añadida a la cuota y los intereses.

Jurisprudencia sobre la exención por reinversión en vivienda habitual

En los casos de autopromoción, la construcción de tu propia vivienda con el dinero de la venta anterior, el Tribunal Supremo ha fijado un criterio relevante en su sentencia 1098/2020: para aplicar la exención es necesario destinar la totalidad del importe obtenido en la venta a la construcción, dentro del plazo de dos años, y cumplir además el plazo de cuatro años para finalizar las obras desde el inicio de la inversión. Si no se acredita que las obras terminaron dentro de ese plazo, la exención no procede.

Torrevieja Consult te ayuda a aplicar la exención correctamente

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Preguntas frecuentes sobre la exención por reinversión en vivienda habitual

¿Puedo aplicar la exención si vendo una segunda vivienda?

No. La exención por reinversión solo se aplica a la venta de tu vivienda habitual, aquella en la que has residido de forma continuada al menos tres años. La venta de una segunda residencia o vivienda vacacional con licencia turística tributa por la ganancia patrimonial obtenida sin este beneficio.

¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir? 

Dispones de un plazo de dos años, que pueden ser tanto los posteriores como los anteriores a la venta de tu vivienda habitual. Además, debes ocupar la nueva vivienda de forma efectiva en los doce meses siguientes a su adquisición.

¿Necesito reinvertir todo el dinero de la venta?

No necesariamente. Si reinviertes el importe total, la exención es completa. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida, y el resto de la ganancia tributa normalmente.

¿Puedo aplicar la exención si compro la nueva vivienda con hipoteca?

Sí. No es necesario pagar al contado: Hacienda admite que la reinversión se financie con un préstamo, siempre que el valor total de adquisición de la nueva vivienda sea igual o superior al importe que debías reinvertir.

¿Qué pasa si vendo antes de los tres años de residencia?

Por norma general pierdes la exención, salvo que el cambio de vivienda se deba a causas justificadas como matrimonio, separación, traslado laboral o cambio de empleo. En esos casos, la vivienda puede seguir considerándose habitual.

¿Los no residentes pueden aplicar esta exención?

Sí. Los contribuyentes no residentes de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo pueden aplicar la exención por reinversión en las mismas condiciones que los residentes, siempre que la vivienda vendida fuera su residencia habitual y reinviertan en una nueva vivienda habitual dentro de los plazos establecidos.

¿Qué ocurre si no cumplo el plazo de reinversión?

Pierdes el derecho a la exención y debes presentar una declaración complementaria, pagando el impuesto correspondiente a la ganancia con intereses de demora. En algunos casos, Hacienda puede además imponer una sanción.