Hipoteca para no residentes en España: requisitos, porcentaje financiable y errores que evitar
Si vives en Suecia, Noruega o Dinamarca y quieres comprar una vivienda en la Costa Blanca, una de las primeras preguntas es si puedes financiarla con una hipoteca para no residentes. Cada vez más escandinavos compran en Torrevieja y alrededores, y quieren saber qué analiza el banco, cuánto pueden financiar y qué trámites hay antes de firmar.
En Torrevieja Consult llevamos más de 30 años acompañando a compradores escandinavos en sus gestiones en España, y hablamos tu idioma. En este artículo te explicamos cómo funciona una hipoteca no residentes, qué reglas fija la Ley 5/2019 y qué gastos corresponden a cada parte.
La buena noticia es que el procedimiento está pensado para que firmes con calma y con toda la información. La ley prevé explicaciones del banco, un plazo mínimo para estudiar la oferta y una cita gratuita con el notario que tú elijas, antes de la firma.
Si además estás valorando la compra en sí, te recomendamos leer nuestra guía sobre cómo comprar una casa en Torrevieja y, para una visión más amplia, los aspectos legales al invertir en vivienda en España. Aquí nos centramos en la financiación: requisitos, porcentaje financiable y gastos, sin repetir esos contenidos.
¿Se puede pedir una hipoteca siendo no residente?
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se aplica a los préstamos con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial cuando el prestatario es una persona física (art. 2). El texto de la ley no contiene un apartado específico para no residentes.
En la práctica, cada entidad decide si concede el préstamo y en qué condiciones, tras evaluar tu solvencia. Por eso resulta razonable consultar a varias entidades y comparar las ofertas que recibas antes de decidir.
Qué analiza el banco antes de concederte la hipoteca
El artículo 11 de la ley exige al banco una evaluación de solvencia en profundidad antes de firmar. Esta evaluación tiene en cuenta factores como tu situación de empleo, tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo.
También se valoran tus activos en propiedad, tu ahorro, tus gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Si una parte importante del préstamo se va a pagar después de la jubilación, la entidad considera además el nivel previsible de ingresos a partir de ese momento.
Para un comprador escandinavo, esto significa preparar con orden la información de tus ingresos en tu país de origen, tus contratos, tus cuentas y tu documentación personal. Cada entidad concreta qué papeles te pide, y nuestro equipo te ayuda a reunirlos con tiempo.
Si la entidad deniega tu solicitud, debe informarte por escrito, sin demora y de forma motivada (art. 11.6). Así sabes qué puedes mejorar y puedes volver a intentarlo con otra propuesta.
Porcentaje financiable: qué dice la ley y qué decide cada entidad
Una de las dudas más frecuentes es qué porcentaje del precio te pueden financiar. La Ley 5/2019 no fija un porcentaje máximo de financiación: lo concreta cada entidad en su oferta, en función de la tasación y de tu solvencia.
Lo que sí marca la ley es que el inmueble tenga una tasación adecuada antes de firmar, realizada por un tasador autorizado e independiente del prestamista (art. 13). Además, la evaluación de tu solvencia no puede basarse de forma predominante en el valor de la garantía (art. 11.3).
Para saber con certeza qué te ofrece cada banco, fíjate en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es la oferta del banco con el tipo de interés y los gastos, y tiene la consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado, que como mínimo es de diez días.
Documentación y plazos: el procedimiento antes de firmar
Diez días naturales para estudiar la oferta
La ley establece que el banco debe entregarte la documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. Esa documentación incluye la FEIN, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y una copia del proyecto de contrato con todos los gastos desglosados (art. 14.1).
Si el préstamo tiene tipo variable, el banco te entrega además un documento aparte con las cuotas en distintos escenarios de evolución de los tipos de interés. El banco también debe responder a tus consultas y explicarte las cláusulas con ejemplos prácticos (art. 14.2).
La cita con el notario
Antes de la firma tienes que comparecer ante el notario que elijas para recibir asesoramiento personalizado y gratuito. El notario verifica la documentación y deja constancia en un acta notarial previa, y esa acta no genera coste arancelario (art. 15).
Puedes comparecer a través de quien te represente a estos efectos, siempre como tarde el día anterior a la firma de la escritura (art. 15.3). Si vives en el extranjero, conviene coordinar con tiempo las fechas y la representación con nuestros procedimientos notariales.
Quién paga cada gasto de la hipoteca
La ley reparte los principales gastos de formalización y el banco debe darte información clara y veraz sobre los que corresponden a cada parte. Este es el reparto previsto en el artículo 14:
Gasto | Quién lo asume |
Tasación del inmueble | Prestatario |
Gastos de gestión del trámite | Prestamista |
Aranceles notariales de la escritura de préstamo | Prestamista |
Copias de la escritura | Quien las solicite |
Inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad | Prestamista |
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados | Según la normativa tributaria aplicable |
Fuente: Ley 5/2019, art. 14.1.e (BOE).
Además, si se pacta una comisión de apertura, solo se devenga una vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión (art. 14.4). Solo pueden repercutirse gastos o comisiones por servicios efectivamente prestados que puedan acreditarse (art. 14.3).
Si tus ingresos no están en euros
Muchos compradores escandinavos cobran en coronas y se preguntan qué ocurre si el préstamo no está en euros. La ley regula los préstamos en moneda extranjera y reconoce al prestatario el derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa (art. 20).
Esa moneda alternativa puede ser aquella en la que percibes la mayor parte de tus ingresos o la del Estado miembro en el que resides. Salvo pacto distinto, el cambio se aplica al tipo publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que solicitas la conversión.
Consejos para preparar tu solicitud con tranquilidad
Con todo lo anterior, estos son los pasos que solemos recomendar a los compradores escandinavos para afrontar la financiación con orden, calma y seguridad:
- Pide la FEIN a varias entidades y compara el tipo de interés, la TAE y los gastos de cada oferta.
- Reserva tiempo: la documentación llega con diez días naturales de antelación como mínimo, y el notario necesita que comparezcas como tarde el día anterior a la firma.
- Pregunta todo lo que no entiendas: el banco tiene que responder a tus consultas y explicarte las cláusulas con ejemplos.
- Si tus ingresos no están en euros, revisa con calma en qué moneda está denominado el préstamo y qué derecho de conversión te corresponde.
- Reúne con antelación la información de empleo, ingresos, ahorro y gastos fijos, porque son los factores que evalúa el banco.
Torrevieja Consult te acompaña en tu compra en España
En Torrevieja Consult somos una asesoría jurídico-fiscal con atención nativa en sueco y más de 30 años de experiencia en la Costa Blanca. Te explicamos cada documento con claridad, en tu idioma, para que tomes tus decisiones con seguridad.
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Fuentes de información
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para no residentes
¿Puede un no residente pedir una hipoteca en España?
La Ley 5/2019 no contiene un apartado específico para no residentes. Cada entidad decide si concede el préstamo tras evaluar tu solvencia, y si lo deniega te informa por escrito y de forma motivada.
¿Qué porcentaje del precio me pueden financiar?
La ley no fija un porcentaje máximo. Lo concreta cada entidad en su oferta y depende de la tasación y de tu solvencia. Lo verás reflejado en la FEIN.
¿De cuánto tiempo dispongo para estudiar la oferta?
El banco debe entregarte la documentación con al menos diez días naturales de antelación respecto a la firma. La FEIN es una oferta vinculante durante el plazo pactado, que como mínimo es de diez días.
¿Quién paga la tasación y la notaría?
La tasación corre a cargo del prestatario. Los aranceles notariales de la escritura de préstamo los asume el prestamista, y las copias, quien las solicite.
¿Tengo que ir al notario antes de firmar?
Sí, para recibir asesoramiento personalizado y gratuito y que el notario extienda el acta previa. Puedes comparecer tú o quien te represente, como tarde el día anterior a la firma.
¿Qué ocurre si mi préstamo está en una moneda distinta del euro?
La ley regula los préstamos en moneda extranjera y reconoce el derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, al tipo del Banco Central Europeo salvo pacto distinto (art. 20).
Fecha de revisión normativa: 26/10/2026. Datos contrastados con el BOE en esa fecha.
