Cuáles son los trámites para comprar una vivienda en España siendo extranjero de forma segura

Si estás pensando en comprar una vivienda en España y eres ciudadano extranjero, es muy probable que te estés preguntando por dónde empezar. El sistema legal español puede resultar poco familiar al principio, especialmente si vienes de un país escandinavo con estructuras administrativas y fiscales muy diferentes.

La buena noticia es que cualquier extranjero puede adquirir un inmueble en España, independientemente de su país de origen o de si tiene o no residencia en el país. El proceso sigue un orden claro y, cuando se conoce cada paso con antelación, la compra puede completarse con tranquilidad y sin sorpresas. 

En Torrevieja Consult, llevamos más de 30 años acompañando a ciudadanos suecos y escandinavos en la compra de vivienda en España. En esta guía te explicamos cada trámite de forma sencilla, para que llegues al notario con todo en orden.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. La ley española no impone restricciones por nacionalidad a la hora de adquirir una vivienda. Tanto los ciudadanos de la Unión Europea como los no comunitarios tienen pleno derecho a comprar un inmueble en territorio español.

Lo único imprescindible es disponer del NIE (Número de Identidad de Extranjero), un identificador fiscal que permite firmar contratos, gestionar impuestos y realizar cualquier operación económica en España. Sin él, no es posible formalizar la compraventa.

Si aún no tienes tu NIE o tienes dudas sobre cómo obtenerlo, en nuestro artículo cómo obtener el NIE en España te explicamos el proceso paso a paso. Y si eres ciudadano sueco en particular, en nuestra guía comprar casa en España siendo sueco encontrarás información adaptada a tu situación específica.

Paso 1: Obtener el NIE

El NIE para extranjeros es el primer trámite obligatorio antes de cualquier compra inmobiliaria en España. Se solicita en las Oficinas de Extranjería o, desde el país de origen, en el consulado español correspondiente.

Dependiendo de tu situación, existen tres variantes:

Es habitual que las citas en las Oficinas de Extranjería tengan cierta demora, por lo que conviene solicitarlo con suficiente antelación al proceso de compra.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Aunque no es un requisito legal estricto, disponer de una cuenta bancaria española facilita enormemente la gestión de los pagos relacionados con la compra: notaría, impuestos, suministros y posibles cuotas hipotecarias.

Las transferencias internacionales de grandes importes pueden conllevar comisiones y retrasos que complican el cierre de la operación. En nuestro artículo cómo abrir una cuenta bancaria en España siendo extranjero te explicamos qué documentación necesitas y cómo hacerlo sin complicaciones.

Paso 3: Revisar la documentación del inmueble

Antes de firmar cualquier acuerdo con el vendedor, es fundamental verificar que la vivienda no tiene cargas, deudas ni irregularidades urbanísticas. Este proceso se denomina due diligence y es una de las partes más importantes de toda la operación.

Los documentos clave que debes revisar son:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: informa sobre la titularidad, las cargas pendientes y el estado registral del inmueble. En nuestro artículo qué es la nota simple puedes ver cómo interpretarla.
• Escritura pública de compraventa vigente: acredita quién es el propietario legal.
• Historial de deudas de la comunidad de propietarios: las deudas con la comunidad pueden transmitirse al nuevo titular.
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): certifica el estado estructural del inmueble.

Si existe alguna duda sobre el estado legal de la vivienda, contar con un asesor fiscal para la compra de vivienda como los de Torrevieja Consult permite detectar cualquier problema antes de que sea demasiado tarde.

Paso 4: Contrato de reserva y contrato de arras

Una vez elegida la vivienda y acordado el precio con el vendedor, se entra en la fase previa a la firma definitiva. Normalmente intervienen dos contratos privados:

Contrato de reserva: confirma el interés del comprador y hace que el vendedor retire el inmueble del mercado. Suele implicar un depósito del 1% al 5% del precio total.

Contrato de arras: es el compromiso firme de compraventa. El comprador abona, por lo general, el 10% del valor de la vivienda. A partir de ese momento:

• Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
• Si es el comprador quien desiste, pierde la cantidad entregada.

Este contrato es el punto de no retorno de la operación, por lo que es imprescindible revisar todas sus cláusulas antes de firmarlo.

Paso 5: Búsqueda de financiación (si aplica)

Si necesitas una hipoteca para no residente en España, los bancos españoles suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que el comprador debe disponer, como mínimo, del 30-40% del precio de compra más un 10-12% adicional para cubrir impuestos y gastos.

Uno de los requisitos habituales en este proceso es demostrar solvencia económica y el origen de los fondos ante el banco. Es importante iniciar las gestiones con la entidad antes de firmar el contrato de arras, para conocer con exactitud las condiciones y los plazos de aprobación.

Paso 6: Escritura pública ante notario

La escritura pública de compraventa es el acto que formaliza oficialmente la transacción. Se firma ante notario con la presencia de comprador, vendedor, representante del banco (si hay hipoteca) y, opcionalmente, un abogado.

El notario verifica la documentación, explica las condiciones del contrato y da fe de la operación. En el momento de la firma se realiza el pago del precio restante y se entregan las llaves. Si no puedes estar presente en España para la firma, es posible otorgar un poder notarial para que otra persona actúe en tu nombre.

Paso 7: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este paso es el que hace que la propiedad sea legalmente tuya frente a terceros.

Además, en un plazo de 30 días desde la escritura pública, debes liquidar los impuestos correspondientes ante la Comunidad Autónoma.

Impuestos y gastos al comprar una vivienda en España

Este es uno de los aspectos que más preguntas genera entre los compradores extranjeros. La regla general es calcular entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos e impuestos.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica en las viviendas de segunda mano y varía según la Comunidad Autónoma. En la Comunitat Valenciana, donde se ubica Torrevieja, el tipo general es del 10%. El IVA, en cambio, se aplica a viviendas de obra nueva. Para una visión más completa de la fiscalidad inmobiliaria, puedes consultar nuestra guía sobre inversión inmobiliaria para no residentes.

Además, una vez seas propietario, deberás hacer frente al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de forma anual, y al impuesto sobre la renta de no residentes si no estableces tu residencia fiscal en España. También es importante conocer cuál es la diferencia entre residencia fiscal y residencia legal en España, ya que afecta directamente a tus obligaciones tributarias como propietario. Para la gestión completa de estos trámites, puedes acudir a nuestro servicio de representación fiscal de no residentes.

¿Por qué conviene contar con asesoramiento especializado?

Comprar una vivienda en otro país implica navegar por un sistema legal, fiscal y administrativo diferente al propio. Para los ciudadanos suecos y escandinavos que eligen la Costa Blanca como destino, el idioma y las diferencias normativas pueden añadir complejidad al proceso.

Si estás pensando en comprar una casa en Torrevieja o en cualquier punto de la Costa Blanca, contacta con nosotros y te orientamos sin compromiso. En Torrevieja Consult hablamos tu idioma: español, sueco e inglés.

¿Tienes dudas sobre cómo empezar el proceso? Háblanos y te respondemos en tu idioma.

Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda en España 

¿Necesito residir en España para poder comprar una vivienda?

No. Cualquier extranjero, sea residente o no residente, puede comprar una vivienda en España. El único requisito imprescindible es disponer del NIE.

¿Cuánto tarda el proceso de compra desde que se elige el inmueble?

Una vez encontrada la vivienda, el proceso de compraventa suele durar entre 2 y 3 meses. El plazo puede alargarse si se solicita una hipoteca, ya que el banco necesita tiempo para validar la operación.

¿Qué es la nota simple y para qué sirve?

Es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la titularidad del inmueble, las cargas que pesan sobre él y cualquier limitación de uso. Es imprescindible revisarla antes de firmar cualquier contrato.

¿Qué impuestos pago si compro una vivienda de segunda mano en Torrevieja?

En la Comunitat Valenciana, el ITP para viviendas de segunda mano es del 10% sobre el precio de compraventa. A eso hay que añadir el AJD, los gastos de notaría y registro.

¿Qué ocurre con mis obligaciones fiscales una vez soy propietario?

Si no resides en España más de 183 días al año, tributarás como no residente. Estarás obligado a presentar el Modelo 210 y a contar con un representante fiscal en España. Puedes ver qué consecuencias tiene no presentar el Modelo 210 para entender la importancia de cumplir con este trámite. En Torrevieja Consult gestionamos este servicio de forma completa.

¿Puedo pagar la vivienda en efectivo?

La ley española limita los pagos en efectivo. Para personas no residentes fiscales, el límite es de 15.000 euros. El resto debe pagarse mediante transferencia bancaria.

¿Es obligatorio contratar un abogado para la compra?

No es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para compradores extranjeros. Un abogado revisa los contratos, detecta posibles problemas legales del inmueble y garantiza que todo el proceso se desarrolla con plenas garantías jurídicas.