El modelo 211 y el modelo 216 son los formularios de la Agencia Tributaria que entran en juego cuando compras o vendes una vivienda en España a alguien que no reside fiscalmente en el país.
Muchos escandinavos descubren esta obligación (retener e ingresar en Hacienda una parte del precio de venta) justo al llegar a notaría, y no cumplirla puede generar sanciones y recargos tanto para el comprador como para el vendedor no residente.
En Torrevieja Consult acompañamos a suecos y escandinavos en compraventas de inmuebles en la Costa Blanca, calculando esta retención y presentando el modelo correspondiente ante la Agencia Tributaria.
En este artículo te explicamos qué es el modelo 211, cuándo se usa el modelo 216, cómo se calcula la retención del 3% y qué pasa si no se presenta a tiempo.
¿Qué es la retención del 3% del IRNR?
Cuando compras un inmueble en España a un vendedor que no reside fiscalmente en el país, la ley te obliga a retener el 3% del precio de la compraventa y a ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) que corresponde al vendedor.
Esta retención no supone un coste adicional para ti como comprador: simplemente entregas al vendedor el precio pactado menos ese 3%, y esa cantidad la ingresas tú directamente en la Agencia Tributaria.
El objetivo de la norma es asegurar que Hacienda cobre al menos parte del impuesto, dado que el vendedor, al no residir en España, resulta más difícil de localizar una vez cerrada la operación.
Modelo 211: la retención al comprar un inmueble a un no residente
El modelo 211 es el formulario específico de la AEAT para ingresar esta retención del 3%. Debes presentarlo y pagar el importe correspondiente en un plazo máximo de un mes desde la fecha de la transmisión, es decir, desde la firma de la escritura ante notario.
El obligado a presentar el modelo 211 es siempre el comprador, independientemente de su propia residencia fiscal. Si la compra la hacen varias personas (un matrimonio, por ejemplo), cada una debe presentar su propio modelo 211 por la parte proporcional que adquiere.
Si se supera el plazo de un mes, la Agencia Tributaria aplica recargos e intereses de demora, y puede haber problemas para inscribir la propiedad en el Registro si no se aporta el justificante de pago.
Modelo 216: el modelo general de retenciones del IRNR
El modelo 216 es distinto: se usa para ingresar retenciones sobre otras rentas del IRNR sin establecimiento permanente que no sean la venta de un inmueble (por ejemplo, determinados alquileres o rendimientos del capital). La renta derivada de la venta de un inmueble siempre se declara con el modelo 211, nunca con el 216.
Su plazo de presentación es trimestral: en los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, según el trimestre correspondiente. Las empresas consideradas «gran empresa» presentan el modelo 216 con periodicidad mensual en lugar de trimestral.
Esta tabla resume las diferencias clave entre ambos modelos:
Modelo 211 | Modelo 216 | |
Qué retiene | 3% del precio de venta de un inmueble | Retenciones sobre otras rentas del IRNR |
Quién lo presenta | El comprador del inmueble | El pagador de la renta sujeta a retención |
Plazo | 1 mes desde la transmisión | 20 primeros días de abril/jul/oct/ene (trimestral) |
Cómo se calcula la retención del 3%
El cálculo es sencillo: se aplica el 3% sobre el precio total de la transmisión, sin tener en cuenta la ganancia real que obtenga el vendedor. Algunos ejemplos ayudan a visualizarlo:
- Vivienda vendida por 180.000 €: retención de 5.400 €.
- Inmueble vendido por 250.000 €: retención de 7.500 €, por lo que el comprador entrega 242.500 € al vendedor en el momento de la firma.
- Propiedad transmitida por 500.000 €: retención de 15.000 €.
Después, el vendedor no residente debe presentar su propia declaración mediante el modelo 210, donde compensa la cantidad ya retenida. Si el 3% ingresado supera el impuesto final, puede solicitar la devolución del exceso; si es inferior, debe pagar la diferencia.
Cuándo no es obligatorio retener el 3%
Existen dos supuestos en los que el comprador no tiene que practicar la retención ni presentar el modelo 211:
- Cuando el vendedor acredita, mediante un certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, que tributa en España como residente (IRPF o Impuesto de Sociedades).
- Cuando el inmueble se aporta en la constitución o ampliación de capital de una sociedad residente en España.
Por eso, antes de firmar cualquier compraventa con un vendedor extranjero, conviene pedirle este certificado con antelación: ahorra tiempo, dinero y evita retenciones innecesarias.
Diferencia entre tener NIE y ser residente fiscal en España
Un error habitual es confundir el NIE con la residencia fiscal. Son conceptos distintos: el NIE es un simple identificador administrativo, mientras que la residencia fiscal depende de dónde tributa realmente la persona.
Alguien puede tener NIE, una vivienda en España y hasta cuentas bancarias españolas, y seguir siendo no residente fiscal si su centro de intereses económicos o personales está en otro país. Por eso el NIE, por sí solo, nunca exime de la retención del 3%.
Qué pasa si no presentas el modelo 211 a tiempo
No practicar la retención, o no ingresarla dentro del plazo de un mes, puede acarrear recargos, intereses de demora y sanciones por parte de la Agencia Tributaria. Además, el propio inmueble puede quedar afecto al pago de la deuda tributaria, lo que añade un riesgo adicional a la operación si no se revisa con cuidado antes de firmar.
Torrevieja Consult te acompaña en tu compraventa como no residentes
En Torrevieja Consult llevamos más de 30 años ayudando a suecos y escandinavos en operaciones inmobiliarias en la Costa Blanca.
Calculamos la retención del 3%, presentamos el modelo 211 dentro de plazo y revisamos si el vendedor puede acreditar residencia fiscal para evitar la retención.
¿Vas a comprar o vender una vivienda a un no residente y no sabes si te toca retener? Contacta con nosotros y lo revisamos juntos, en tu idioma.
Preguntas frecuentes sobre el modelo 211 y el modelo 216
¿Qué es el modelo 211?
Es el formulario de la Agencia Tributaria que usa el comprador de un inmueble para ingresar la retención del 3% del precio de venta, cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente en España.
¿Qué es el modelo 216?
Es el modelo general de retenciones del IRNR para rentas distintas de la venta de inmuebles, como ciertos alquileres. Se presenta trimestralmente, salvo grandes empresas, que lo presentan cada mes.
¿Cuál es el plazo del modelo 211?
Un mes desde la fecha de la transmisión, es decir, desde la firma de la escritura ante notario.
¿Cómo se calcula la retención del 3%?
Se aplica un 3% sobre el precio total de la compraventa, sin considerar la ganancia real del vendedor. Por ejemplo, en una venta de 250.000 €, la retención es de 7.500 €.
¿Cuándo no hay que retener el 3% al comprar a un no residente?
Cuando el vendedor acredita con un certificado de residencia fiscal que tributa en España, o cuando el inmueble se aporta a la constitución de una sociedad residente.
¿Qué pasa si el comprador no presenta el modelo 211?
Se exponen a recargos e intereses de demora, y el inmueble puede quedar afecto al pago de la deuda tributaria pendiente.
