Fastighetsinvesteringar för icke-bosatta i Spanien: skatter, risker och strategier 2025/2026

Spanien är fortfarande ett av de mest attraktiva länderna för fastighetsinvesteringar i Europa. Klimatet, den ekonomiska stabiliteten och rättssäkerheten gör landet till ett säkert val både för dem som söker avkastning och för dem som vill ha ett andra hem.

Men att investera i Spanien – särskilt som icke-bosatt – innebär mer än att köpa en fastighet: det kräver förståelse för skatteeffekter, juridiska formaliteter och lämpliga strategier för att skydda och maximera investeringen.

I denna artikel från Torrevieja Consult visar vi dig de viktigaste övervägandena för att investera med kunskap, omdöme och säkerhet. 

Fastighetsinvesteringar i Spanien: ett attraktivt alternativ för icke-bosatta

Varje år väljer tusentals europeiska medborgare Spanien för att diversifiera sin förmögenhet eller etablera en mer stabil livsgrund i Medelhavsområdet. 

Framgången för en fastighetsinvestering beror dock på en helhetsplanering som tar hänsyn till skatter, tillhörande kostnader och lokala bestämmelser.

Icke-bosatta måste uppfylla skattepliktiga skyldigheter i olika faser:

• Köp: betalning av skatter som moms, ITP eller AJD.
• Ägande: betalning av årliga skatter som IBI eller imputerad inkomst.
• Uthyrning eller försäljning: deklaration av inkomster eller kapitalvinster genom IRNR.

Att känna till dessa regler är avgörande för att undvika vanliga misstag, optimera avkastningen och följa skattemyndighetens regler utan problem. 

På Torrevieja Consult följer vi utländska investerare i varje steg av processen och kombinerar specialiserad skatte- och juridisk rådgivning med ett praktiskt och personligt tillvägagångssätt.

Skatter vid köp av bostad i Spanien som icke-bosatt

Innan du investerar i en fastighet i Spanien är det viktigt att tänka på att skatten på köpet kan utgöra en betydande andel av fastighetens värde, beroende på typ av bostad och autonom region.

Huvudsakliga skatter och tillhörande kostnader

• Nya bostäder: Moms (10 %) tillämpas på försäljningspriset och skatt på dokumenterade juridiska handlingar (AJD), som varierar mellan 0,5 % och 1,5 %, beroende på den autonoma regionen.
• Begagnade bostäder: beskattas med skatt på överlåtelse av fast egendom (ITP), med skattesatser som varierar mellan 6 % och 11 % beroende på region.
• Notarie-, registrerings- och administrationskostnader: dessa uppgår till cirka 1–2 % ytterligare, beroende på fastighetens värde och de tjänster som avtalats.
• Andra möjliga kostnader: auktoriserad översättning av dokument, ansökan om NIE (identifikationsnummer för utlänningar) och öppnande av bankkonto i Spanien för att formalisera transaktionen.

Är du svensk medborgare och funderar på att köpa en bostad i Spanien? Läs vår kompletta guide anpassad efter din situation på webbplatsen: Att köpa hus i Spanien som svensk.

Beskattning under ägandet av fastigheten i Spanien

När fastigheten har förvärvats måste ägarna betala årliga skatter som IBI (fastighetsskatt), samt eventuella kommunala avgifter och förmögenhetsskatt om vissa tröskelvärden överskrids.

Om bostaden står tom tillämpas den imputerade inkomsten för icke-bosatta, som beskattas med mellan 1,1 % och 2 % av taxeringsvärdet som om det vore en verklig inkomst.

Detta scenario är särskilt viktigt för investerare som planerar att behålla bostaden som en andra bostad utan att hyra ut den. Den årliga skattekostnaden kan påverka avkastningen på bostadsinvesteringar i Spanien 2025 och 2026.

IRNR och beskattning av fastighetsuthyrning för icke-bosatta

Om fastigheten hyrs ut beskattas inkomsten genom IRNR (skatt på inkomst för icke-bosatta). För medborgare i EU eller EES tillämpas en skattesats på 19 % på nettoavkastningen.

Detta innebär att kostnader som fastighetsskatt, gemensamma avgifter, försäkringar, reparationer eller avskrivningar kan dras av. För icke-bosatta utanför EU är skattesatsen 24 % på bruttoinkomsten, utan avdrag.

Från och med 2024 kan betalningen deklareras årligen med hjälp av blankett 210, förutsatt att inkomster från samma fastighet och hyresgäst grupperas. Om hyresgästen är ett företag måste det hålla inne 19 % och betala in det till skattemyndigheten. Dessa skillnader påverkar valet av skatterättsligt hemvistland och fastigheter i Spanien.

Beskattning vid försäljning: kapitalvinst och kommunal kapitalvinstskatt

Försäljningen av fastigheten genererar två huvudsakliga skatter: 

• Kommunal kapitalvinstskatt, som beskattar värdeökningen på marken, tillämpas endast om det faktiskt har skett en vinst vid överlåtelsen.
• Skatt på kapitalvinst, på skillnaden mellan köp- och försäljningspriset.

Kapitalvinsten beskattas med 19 % i IRNR för icke-bosatta fysiska personer, oavsett deras bosättningsland. Köparen är skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala det till skattemyndigheten som en delbetalning av säljarens IRNR.

Detta system fungerar som en förskottsbetalning av den slutliga skatten och är en av de vanligaste orsakerna till skattefel. Därför rekommenderar vi att du anlitar Torrevieja Consult för rådgivning om fastighetsköp för utlänningar.

Internationell jämförelse: Är fastighetsskatten i Spanien konkurrenskraftig?

Vad säger dessa uppgifter oss? Även om Spanien erbjuder rättslig stabilitet och en attraktiv fastighetsmarknad, är skattebördan fortfarande högre än i andra europeiska länder med mer gynnsamma system för återinvestering eller långvarigt innehav. 

Förhandsplanering av beskattningen är nödvändig för att maximera avkastningen och dra nytta av dubbelbeskattningsavtal.

Juridiska risker vid investeringar i Spanien utan adekvat planering

Att investera utan att känna till de skattemässiga skyldigheterna kan leda till sanktioner, tilläggsavgifter och förlust av skatteförmåner. De vanligaste riskerna är:

• Att inte lämna in blanketter som 210 eller 211.
• Att inte följa den obligatoriska källskatten på 3 %.
• Att utelämna inkomster eller felaktigt tillämpa dubbelbeskattningsavtal och skatteavtal med Spanien.

Bristande rådgivning kan också leda till problem med utnämningen av en skatterepresentant, vilket i vissa fall är obligatoriskt för icke-bosatta.

Fastighetsinvesteringsstrategier för utlänningar 2025 och 2026

För att förbättra avkastningen på fastighetsinvesteringar i Spanien rekommenderar vi följande:

• Att investera i områden med hög efterfrågan på hyresbostäder eller i ”spända områden” med skattelättnader.
• Att överväga om investeringen ska göras som fysisk eller juridisk person.
• Analysera prognoserna för fastighetsmarknaden i Spanien för 2026, särskilt i regioner med stabila regler.

Dessa strategier gör det möjligt att minska skattepåverkan och välja de bästa områdena att investera i Spanien utifrån investerarens profil.

Torrevieja Consult, din bästa partner för att förvalta din fastighetsinvestering

På Torrevieja Consult hjälper vi utlänningar att investera säkert på den spanska marknaden. Vårt team kombinerar juridisk erfarenhet, kulturell kunskap och personlig service.

Vi erbjuder heltäckande assistans: från skatteanalys till inlämning av skattedeklarationer. Vi talar ditt språk och förstår dina behov som utländsk bosatt.

Vill du investera utan komplikationer? Kontakta oss idag för att förstå varför vi är ledande inom fastighetsrådgivning för utlänningar.

Vanliga frågor om fastighetsinvesteringar för icke-bosatta i Spanien

Kan en utländsk icke-bosatt köpa en bostad i Spanien?

Ja. Alla, oavsett om de är bosatta eller inte, kan köpa en fastighet i Spanien. Det enda som krävs är att ha ett NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar) och öppna ett spanskt bankkonto för att hantera betalningar och tillhörande kostnader.

Vilka skatter betalar en icke-bosatt person när hen köper en fastighet i Spanien?

Det beror på typen av fastighet:

• Nya bostäder → Moms (10 %) + AJD (0,5 %–1,5 %).
• Begagnade bostäder → ITP (6 %–11 %). Till detta tillkommer notarie-, registrerings- och förvaltningskostnader, som uppgår till ytterligare 1 %–2 %.

Hur beskattas hyresintäkterna om jag inte bor i Spanien?

Icke-bosatta beskattas genom IRNR (skatt på inkomst för icke-bosatta).

• EU/EES-bosatta → 19 % på nettointäkter, med avdrag för kostnader.
• Icke-EU/EES → 24 % på bruttoinkomster, utan avdrag. Formulär 210 kan deklareras årligen.

Vad händer om bostaden står tom?

Den imputerade inkomsten för icke-bosatta beräknas genom att tillämpa 1,1 % eller 2 % på taxeringsvärdet, beroende på om detta har reviderats under de senaste 10 åren, även om det inte genererar några inkomster. Det är en vanlig skyldighet som många investerare glömmer att deklarera.

Vilka skatter betalas vid försäljning av en fastighet som icke-bosatt?

Säljaren betalar:

• IRNR för kapitalvinst.
• Kommunal kapitalvinstskatt, beräknad på markvärdets ökning. Dessutom måste köparen hålla inne 3 % av försäljningspriset som betalning till skattemyndigheten.

Behöver jag en skatterepresentant i Spanien?

Ja, om du är icke-bosatt och äger fastigheter i Spanien kräver skattemyndigheten att du utser en skatterepresentant som agerar å dina vägnar inför skattemyndigheten. Detta krav förhindrar sanktioner och förenklar kommunikationen.

Hur kan jag optimera min fastighetsinvestering i Spanien?

Det viktiga är alltid en god skatteplanering. Innan du köper bör du undersöka vilken juridisk form som är mest lämplig (fysisk person eller bolag), vilka avdrag som är tillämpliga och om det finns dubbelbeskattningsavtal mellan Spanien och ditt hemland. En specialiserad rådgivare kan hjälpa dig att minska skattebördan och öka avkastningen.