Inversión inmobiliaria para no residentes en España: impuestos, riesgos y estrategias 2025/2026

España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para invertir en el sector inmobiliario europeo. Su clima, estabilidad económica y seguridad jurídica la convierten en una opción sólida tanto para quienes buscan rentabilidad como para quienes desean disfrutar de una segunda residencia.

Pero invertir en España (especialmente siendo no residente) implica más que comprar una propiedad: requiere entender el impacto fiscal, los trámites legales y las estrategias adecuadas para proteger y maximizar la inversión.

En este artículo de Torrevieja Consult te mostramos las consideraciones más importantes para invertir con conocimiento, criterio y seguridad. 

Inversión inmobiliaria en España: una opción atractiva para no residentes

Cada año, miles de ciudadanos europeos eligen España para diversificar su patrimonio o establecer una base de vida más estable en el Mediterráneo. 

Sin embargo, el éxito de una inversión inmobiliaria depende de una planificación integral que tenga en cuenta impuestos, costes asociados y normativa local.

Los no residentes deben afrontar obligaciones tributarias en distintas fases:

• Compra: pago de impuestos como el IVA, ITP o AJD.
• Tenencia: abono de tributos anuales como el IBI o la renta imputada.
• Alquiler o venta: declaración de ingresos o plusvalías mediante el IRNR.

Conocer estas reglas es clave para evitar errores comunes, optimizar la rentabilidad y cumplir con la Agencia Tributaria sin sobresaltos. 

En Torrevieja Consult, acompañamos a inversores extranjeros en cada paso del proceso, combinando asesoramiento fiscal y jurídico especializado con un enfoque práctico y personalizado.

Impuestos al comprar una vivienda en España siendo no residente

Antes de invertir en una propiedad en España, es importante considerar que la fiscalidad de la compraventa puede representar un porcentaje significativo del valor del inmueble, dependiendo del tipo de vivienda y la comunidad autónoma.

Principales impuestos y gastos asociados

• Viviendas nuevas: se aplica el IVA (10 %) sobre el precio de venta y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo de la comunidad autónoma.
• Viviendas de segunda mano: tributan mediante el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos que van del 6 % al 11 % según la región.
• Gastos notariales, registro y gestoría: representan aproximadamente entre un 1 % y un 2 % adicional, en función del valor del inmueble y los servicios contratados.
• Otros posibles costes: traducción jurada de documentos, obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero) y apertura de cuenta bancaria en España para formalizar la operación.

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Fiscalidad durante la tenencia del inmueble en España

Una vez adquirido el inmueble, los propietarios deben asumir tributos anuales como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), además de posibles tasas municipales y el Impuesto sobre el Patrimonio, si se superan ciertos umbrales.

Si la vivienda está vacía, se aplica la renta imputada para no residentes, tributando entre el 1,1% y el 2% del valor catastral como si fuera un ingreso real.

Este escenario es especialmente importante para inversores que planean mantener la vivienda como segunda residencia, sin alquilarla. El coste fiscal anual puede afectar a la rentabilidad de la inversión en vivienda en España 2025 y 2026.

IRNR y tributación del alquiler de inmuebles para no residentes

Si el inmueble se alquila, los ingresos tributan mediante el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Para ciudadanos de la UE o EEE, se aplica un tipo del 19% sobre el rendimiento neto.

Esto significa que se pueden deducir gastos como IBI, comunidad, seguros, reparaciones o amortización. Para no residentes fuera de la UE, el tipo es del 24% sobre ingresos brutos, sin deducción.

Desde 2024, el pago puede declararse anualmente mediante el Modelo 210, siempre que se agrupen rentas del mismo inmueble e inquilino. Si el inquilino es una empresa, debe retener el 19% y abonarlo a Hacienda. Estas diferencias afectan la elección de país de residencia fiscal y propiedades en España.

Fiscalidad en la venta: ganancia patrimonial y plusvalía municipal

La venta de la propiedad genera dos tributos principales: 

• La Plusvalía Municipal, que grava el incremento del valor del terreno, solo se aplica si efectivamente ha existido ganancia en la transmisión.
• El impuesto por ganancia patrimonial, sobre la diferencia entre el precio de compra y de venta.

La ganancia patrimonial tributa al 19 % en el IRNR para personas físicas no residentes, con independencia de su país de residencia. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y abonarlo a Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor.

Este mecanismo funciona como un anticipo del impuesto final, y es una de las causas más comunes de errores fiscales. Por ello, recomendamos contar con el asesoramiento inmobiliario para extranjeros de Torrevieja Consult.

Comparativa internacional: ¿Es competitiva la fiscalidad inmobiliaria en España?

¿Qué nos dicen estos datos? Aunque España ofrece estabilidad jurídica y un mercado inmobiliario atractivo, su carga fiscal sigue siendo más alta que la de otros países europeos con regímenes más favorables para la reinversión o la tenencia prolongada. 

Una planificación fiscal previa es imprescindible para maximizar la rentabilidad y aprovechar los convenios de doble imposición.

Riesgos legales al invertir en España sin planificación adecuada

Invertir sin conocer las obligaciones fiscales puede conllevar sanciones, recargos y la pérdida de beneficios tributarios. Los riesgos más comunes incluyen:

• No presentar Modelos como el 210 o el 211.
• Incumplir la retención obligatoria del 3%.
• Omitir ingresos o aplicar mal los tratados de doble imposición y tratados fiscales España.

La falta de asesoramiento también puede generar problemas con la designación de representante fiscal, obligatoria en ciertos casos para no residentes.

Estrategias de inversión inmobiliaria para extranjeros en 2025 y 2026

Para mejorar el retorno de la inversión inmobiliaria en España, aconsejamos:

• Invertir en zonas con alta demanda de alquiler o en «zonas tensionadas» con reducción fiscal.
• Valorar si la inversión se hace como persona física o jurídica.
• Analizar las previsiones del mercado inmobiliario en España para 2026, especialmente en comunidades con normativa estable.

Estas estrategias permiten reducir el impacto fiscal y elegir las mejores zonas para invertir en España según el perfil del inversor.

Torrevieja Consult, su mejor aliado para gestionar tu inversión inmobiliaria

En Torrevieja Consult ayudamos a extranjeros a invertir con seguridad en el mercado español. Nuestro equipo combina experiencia jurídica, conocimiento cultural y atención personalizada.

Ofrecemos asistencia integral: desde el análisis fiscal hasta la presentación de modelos tributarios. Hablamos tu idioma y comprendemos tus necesidades como residente extranjero.

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Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria para no residentes en España

¿Puede un extranjero no residente comprar una vivienda en España?

Sí. Cualquier persona, sea residente o no residente, puede adquirir un inmueble en España. Lo único necesario es contar con un NIE (Número de Identificación de Extranjero) y abrir una cuenta bancaria española para gestionar los pagos y gastos asociados.

¿Qué impuestos paga un no residente al comprar una propiedad en España?

Depende del tipo de inmueble:

• Viviendas nuevas → IVA (10%) + AJD (0,5%–1,5%).
• Viviendas de segunda mano → ITP (6%–11%). A ello se suman gastos de notaría, registro y gestoría, que suponen entre un 1% y un 2% adicionales.

¿Cómo tributan los ingresos del alquiler si no vivo en España?

Los no residentes tributan mediante el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

• Residentes UE/EEE → 19% sobre beneficios netos, con deducción de gastos.
• No UE/EEE → 24% sobre ingresos brutos, sin deducciones. El modelo 210 puede declararse anualmente.

¿Qué pasa si la vivienda está vacía?

La renta imputada para no residentes se calcula aplicando un 1,1 % o un 2 % sobre el valor catastral, según si este ha sido revisado en los últimos 10 años, aunque no genere ingresos. Es una obligación frecuente que muchos inversores olvidan declarar.

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble siendo no residente?

El vendedor paga:

• IRNR por ganancia patrimonial.
• Plusvalía municipal, calculada sobre el incremento del valor del suelo. Además, el comprador debe retener el 3% del precio de venta como pago a cuenta de Hacienda.

¿Necesito un representante fiscal en España?

Sí, si eres no residente y posees propiedades en España, Hacienda exige designar un representante fiscal que actúe en tu nombre ante la Agencia Tributaria. Este requisito evita sanciones y simplifica la comunicación.

¿Cómo puedo optimizar mi inversión inmobiliaria en España?

Lo importante es siempre una buena planificación fiscal. Antes de comprar, conviene estudiar la forma jurídica más conveniente (persona física o sociedad), las deducciones aplicables y la existencia de convenios de doble imposición entre España y tu país de origen. Un asesor especializado puede ayudarte a reducir la carga fiscal y aumentar la rentabilidad.